A Inspeção Predial deve ser entendida como uma avaliação técnica do “estado de conformidades de uma edificação”, com base nos aspectos de desempenho, vida útil, segurança, estado de conservação, manutenção, utilização e operação.

A realização da inspeção predial é muito importante, já que os sistemas e elementos construtivos sofrem desgastes ao longo de sua vida útil. Negligenciar as atividades preventivas corretivas e reformas trará prejuízos (resultantes da perda de desempenho, da funcionalidade e da segurança, podendo ocorrer colapsos parciais ou totais dos sistemas), bem como risco de acidentes.

O Laudo de Inspeção Predial tem o objetivo de identificar vícios ocultos decorrentes de erros de projeto ou execução (endógenos) falhas humanas (exógenos), agentes externos naturais (naturais), falta de manutenção (falhas) ou desgaste natural da edificação (funcional), proporcionando uma avaliação do estado geral da edificação e de seus sistemas construtivos, observados aspectos de desempenho, funcionalidade, vida útil, segurança, estado de conservação, manutenção, utilização e operação da edificação, bem como o grau de criticidade das deficiências constatadas, a fim de serem identificados logo no início de sua manifestação, para que não comprometam grandes áreas ou afetem outros elementos da edificação, ou passem do período de garantia. Outra vantagem da inspeção predial é a eventual identificação de alguns vícios não manifestos que podem comprometer o desempenho da edificação e se, identificados tardiamente, podem ser inviáveis ou muito onerosos para reparo.

Estas informações são devidamente apresentadas num laudo técnico, no qual são destacadas as correções e intervenções necessárias, bem como suas respectivas prioridades, auxiliando, desta forma, na elaboração (ou revisão) do plano de manutenção, de forma a atender aos parâmetros especificados na Norma ABNT NBR 5674 – Manutenção de Edificações.

O síndico é o responsável por manter em ordem a Inspeção Predial, contratando o profissional competente para elaborar o laudo técnico e colocar em prática o que for instruído no documento. Caso contrário, o síndico poderá responder civil e criminalmente por danos que prejudiquem a edificação e as pessoas.

Os Laudos de Manutenção e Inspeção predial são uma ótima ferramenta de auxílio para os síndicos e administradores de condomínios. Executamos uma vistoria ampla, que repassa itens importantes de uma edificação como paredes, estruturas, acessibilidade, elevadores, para-raios, instalações elétricas e hidráulicas, prevenção de incêndio, esquadrias, pisos, cobertura, pinturas, impermeabilização, etc. Permite indicar como as patologias, avarias e vícios construtivos devem ser tratados e em conjunto com o cliente, definimos as prioridades e o cronograma de atividades necessárias ao condomínio.

Outro item importante a se destacar é que nos primeiros anos de um novo empreendimento, a falta de efetividade das atividades do plano de manutenção entregue ao condomínio pode caracterizar em perda da garantia de alguns sistemas construtivos por parte da construtora e também reduzirá a vida útil da construção.

O engenheiro que elabora o laudo técnico não é culpado por ocorrências danosas, que ocorram quando houve indicação de risco e o síndico não contratou equipe para corrigi-lo.

A inspeção predial pode ser dividida em três níveis, segundo recomendações das normas técnicas:

• Nível 1: ocorre a identificação e a avaliação das falhas aparentes e anomalias;
• Nível 2: profissionais de diversas especialidades irão realizar uma inspeção mais detalhada através de equipamentos e aparelhos, além da análise dos documentos técnicos que direcionem ao conhecimento mais aprofundado em função da complexidade dos casos;
• Nível 3: é a junção da inspeção predial nível 2, acrescida de uma análise mais detalhada, buscando identificar anomalias aparentes e ocultas com o auxílio de equipamentos e aparelhos. Inclui testes e ensaios locais e/ou laboratoriais específicos, com auxílio de profissionais de diversas especialidades, levando em consideração orientações técnicas pertinentes.

Não custa lembrar: a inspeção predial precisa ser realizada de tempos em tempos para garantir a integridade da estrutura e a segurança de moradores e funcionários do condomínio.

Nesse sentido, síndicos e administradoras devem ter em mente que a periodicidade da inspeção tem a ver com a idade da edificação em questão. Confira:

• Condomínios e Edifícios com até 20 anos de existência: o ideal é realizar a inspeção a cada 5 anos.
• Condomínios e Edifícios com 20 a 30 anos de existência: o ideal é realizar a inspeção a cada 3 anos.
• Condomínios e Edifícios com 30 a 50 anos de existência: o ideal é realizar a inspeção a cada 2 anos.
• Condomínios e Edifícios com mais de 50 anos de existência: a inspeção deve ser realizada anualmente.

A depender do nível do problema ou anomalia apresentados pela edificação, os graus de risco podem ser classificados da seguinte maneira:

• Grau Crítico: como o termo já dá a entender, este é o nível mais grave de problemas com a estrutura do edifício/condomínio. Aqui, os riscos podem representar até mesmo risco à saúde das pessoas que moram ou frequentam o local. Há grande depreciação do imóvel e ações imediatas são necessárias.
• Grau Regular: nesse nível, há danos consideráveis (mas não drásticos) na estrutura da edificação. Recomenda-se algumas ações corretivas a curto prazo.
• Grau Mínimo: acontece quando os problemas identificados não se repetem e/ou não oferecem riscos à estabilidade e segurança de todos. Nessa situação, o recomendado é fazer intervenções e planejar ações a médio prazo.

O Laudo de Inspeção Predial traz uma série de vantagens. Com ele o síndico poderá obter uma visão ampla e detalhada do estado de conservação e manutenção da edificação, conhecendo os pontos críticos a serem corrigidos. Traz a lista de prioridades técnicas e visa auxiliar a gestão predial.

Dentre as aplicabilidades da inspeção e suas vantagens, destacam-se:

• Auxilia na revisão de manuais de síndicos e proprietários, quando contratada na época da assistência técnica da construtora, a fim de subsidiá-la;
• Preserva a garantia da construção quando aliada ao manual do síndico e proprietários para melhor orientar o condomínio na boa prática das atividades de manutenção já recomendadas pela construtora;
• Verifica o estado de conservação da edificação, além de informar as condições gerais da edificação, podendo ser utilizado em avaliações de imóveis, além de estudos de valorização e modernização;
• Dá subsídios técnicos e o “estado real” da edificação para estudos preliminares para retrofit;
• Auxilia em transações imobiliárias (compra e venda de imóveis e locação), informando o estado de conservação e alertando para eventuais necessidades de reparos importantes;
• Auxilia na gestão condominial (síndico e administradora), quando elaborada dentro de uma periodicidade, a fim de atestar e verificar a evolução do estado de conservação do imóvel, além de auxiliar a boa manutenção;
• Reduz o prêmio de seguro, pois atesta o estado de conservação e manutenção do imóvel.